계약금은 민법 제565조에 따라 해약금으로서의 성질을 갖습니다. 쉽게 말해 계약금은 계약을 약속하는 돈이면서 동시에 계약에서 벗어날 수 있는 돈인 것 입니다. 따라서 (수분양자의 경우) 지불한 계약금을 포기하거나, (분양자의 경우) 그 배액을 상환하여 자유롭게 계약을 해지할 수 있습니다.

계약금의 일부만 지급한 경우
분양가가 과중한 경우 10% 상당에 해당하는 계약금의 일부를 먼저 지급하기도 합니다. 이러한 경우 계약을 해지하고 싶다면 계약금 전액을 마저 지급해야 하는지, 이미 지급한 계약금 일부만 포기하면 될지 고민이 될 수 있습니다. 판례는 계약금이 완납되지 않은 경우에는 해약금으로서 인정될 수 없으며 이에 기한 계약해제는 불가능하다고 판시했습니다.이러한 경우 계약금 전액을 기준으로 위약금을 산정하게 됩니다.

중도금 납입은 계약의 이행으로 봅니다. 따라서 중도금이 1차라도 납입된 경우에는 상대방의 동의하에서만 계약을 해지할 수 있게 됩니다.분양사 측에서도 이 법리를 알고 있기 때문에 자신들이 대출을 해준다거나 좋은 호수를 선점하게 해준다는 이유로 중도금 이상을 납부하도록 서둘러 권하는 경우가 많습니다.

위약금이란 계약 불이행시 채무자가 채권자에게 지급하기로 약정하는 돈입니다. 계약금은 위약금으로 추정되지는 않으므로 위약금으로 기능하기 위해서는 당사자 간 특약이 있어야 합니다. 계약금은 별다른 약정이 없으면 해약금으로 것이므로 그 범위를 넘어 위약금으로서의 성질을 가지려면 그에 대한 약정이 있어야 합니다. 즉 당사자 간에 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 한 당연히 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가진 것이라고 볼 수 없습니다. (대판79다217) 따라서 당사자 일방의 귀책사유로 계약이 파기되었더라도 상대방은 계약불이행으로 인한 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금 위약금으로서 당연히 상대방에게 귀속하는 것은 아닌 것입니다. (대판2005다52087)

민법
[제109조] 착오로 인한 의사표시
① 의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다.그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.
② 전항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.
민법
[제110조] 사기, 강박에 의한 의사표시
① 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.
② 상대방 있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있다.
③ 전 2항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.