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분양계약해지
분양계약 해지 사유로서 가장 많이 다루어지는 사유 중 하나는 허위·과장광고로 인한 경우입니다. 선분양 아파트는 분양계약의 목적물인 아파트가 존재하지 않는 상태에서 계약을 먼저 하기 때문에 종종 분쟁이 발생합니다.수분양자 입장에서는 모델하우스나 카탈로그 분양광고를 믿고 계약을 하지만 막상 입주해 보면 모델하우스나 카탈로그, 기타 광고 내용과는 다른 경우가 종종 있기 때문입니다. 특히 분양광고 시 허위 과장 광고를 하는 경우가 종종 있기 때문에 이러한 경우 분양계약을 취소할 수 있는지 손해배상책임을 물을 수 있는지가 문제되는 사안입니다. 청약 시 안내 책자와 다른 사항이 있는 경우 아파트 분양계약 해지 사유가 될까? 이는 허위의 정도와 내용에 따라 다른 결론에 이르게 됩니다. 분양광고에서 가장 흔히 보이는 문구는 'OO 지하철역에서 5분 거리!' 등의 광고일 것입니다. 그런데 실제로는 해당 아파트에서 지하철역까지 걸어서 30분 정도 가야 도착할 수 있었던 경우 이를 과장광고에 해당하기는 하나, 분양계약을 취소할 수 있는 정도의 '사기'에 이르지는 않았다는 결론이 난 사례가 있습니다. 한편 아파트 주변에 공동묘지나 기타 혐오시설 등이 있었는데 이를 전혀 고지하지 않고 안내 책자 등에는 파트 주변에 좋은 조망권이 형성된 것처럼 표현하여 이를 고지하지 않은 것 자체가 사기가 된다고 보아 계약의 취소가 가능하다고 본 경우도 있습니다. 이처럼 아파트 분양 계약해지는 사건마다 미묘한 정도와 내용에 따라 다른 결론에 이를 수 있어 경험 많은 부동산 변호사의 상담이 필요한 부분입니다.
계약금은 민법 제565조에 따라 해약금으로서의 성질을 갖습니다. 쉽게 말해 계약금은 계약을 약속하는 돈이면서 동시에 계약에서 벗어날 수 있는 돈인 것 입니다. 따라서 (수분양자의 경우) 지불한 계약금을 포기하거나, (분양자의 경우) 그 배액을 상환하여 자유롭게 계약을 해지할 수 있습니다.
계약금의 일부만 지급한 경우
분양가가 과중한 경우 10% 상당에 해당하는 계약금의 일부를 먼저 지급하기도 합니다.
이러한 경우 계약을 해지하고 싶다면 계약금 전액을 마저 지급해야 하는지, 이미 지급한 계약금 일부만 포기하면 될지 고민이 될 수 있습니다. 판례는 계약금이 완납되지 않은 경우에는 해약금으로서
인정될 수 없으며 이에 기한 계약해제는 불가능하다고 판시했습니다.이러한 경우 계약금 전액을 기준으로 위약금을 산정하게 됩니다.
중도금 납입은 계약의 이행으로 봅니다. 따라서 중도금이 1차라도 납입된 경우에는 상대방의 동의하에서만 계약을 해지할 수 있게 됩니다.분양사 측에서도 이 법리를 알고 있기 때문에 자신들이 대출을 해준다거나 좋은 호수를 선점하게 해준다는 이유로 중도금 이상을 납부하도록 서둘러 권하는 경우가 많습니다.
위약금이란 계약 불이행시 채무자가 채권자에게 지급하기로 약정하는 돈입니다. 계약금은 위약금으로 추정되지는 않으므로 위약금으로 기능하기 위해서는 당사자 간 특약이 있어야 합니다. 계약금은 별다른 약정이 없으면 해약금으로 것이므로 그 범위를 넘어 위약금으로서의 성질을 가지려면 그에 대한 약정이 있어야 합니다. 즉 당사자 간에 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 한 당연히 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가진 것이라고 볼 수 없습니다. (대판79다217) 따라서 당사자 일방의 귀책사유로 계약이 파기되었더라도 상대방은 계약불이행으로 인한 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금 위약금으로서 당연히 상대방에게 귀속하는 것은 아닌 것입니다. (대판2005다52087)
민법
[제109조] 착오로 인한 의사표시
① 의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다.그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.
② 전항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.
민법
[제110조] 사기, 강박에 의한 의사표시
① 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.
② 상대방 있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있다.
③ 전 2항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.